Взыскание задолженности с арендатора по арендной плате. Взыскание задолженности по договору аренды

Содержание
  1. Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка в 2020 – Жилье
  2. Можно ли взыскать задолженность за землю
  3. Общий порядок возврата задолженности
  4. Составление досудебных претензий
  5. Составление и подача искового заявления
  6. Подготовка документов для взыскания
  7. Практика взыскания
  8. Особенности взыскания задолженности по договору аренды земельного участка и получения информации
  9. Составление претензии
  10. Порядок оплаты арендных платежей в делах о банкротстве. Взыскание арендных платежей по истекшим договорам аренды
  11. Как дело попало в Верховный суд РФ
  12. Что следует за объявлением ИП банкротом?
  13. Порядок оплаты арендных платежей в делах о банкротстве
  14. Действия сторон до обращения в суд
  15. Юрист по договору аренды
  16. Как вернуть стоимость проведенного ремонта?
  17. На что обратить внимание при заключении договора аренды недвижимости?
  18. Рекомендации для арендодателя
  19. Что делать если арендатор не платит?
  20. Как выселить арендатора?
  21. Как составить иск в суд общей юрисдикции о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения
  22. Описательная часть иска
  23. Мотивировочная часть иска
  24. Просительная часть иска
  25. Документы, которые нужно приложить к иску
  26. Образец иска в суд общей юрисдикции о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения

Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка в 2020 – Жилье

Взыскание задолженности с арендатора по арендной плате. Взыскание задолженности по договору аренды

Передача собственного земельного участка во временное пользование заинтересованным лицам — общепринятая и уже привычная российская практика. Для владельца она интересна возможностью получить прибыль от сдачи собственности в аренду, для нанимателя — получить в распоряжение надел для обработки или иных нужд.

Отношения между сторонами преимущественно долгосрочные, в правовом поле их регулирует ГК РФ (статьи 606, 614, 654 и другие) а закрепляют их договором аренды земельного участка.

В нем, согласно Гражданскому Кодексу, четко фиксируют условия передачи надела, а также временных, постоянных построек на нем, зеленых насаждений, ограждений или иных присутствующих объектов.

Указывается в договоре и порядок ежемесячной оплаты аренды — сроки и объемы наниматель обязан соблюдать.

Однако, на практике арендаторы нарушают условия, у них возникает, а порой и накапливается задолженность, превращаясь в «солидную» сумму. Обоснованно желая получить причитающиеся ему деньги, владелец участка обращается к закону, чтобы взыскать плату с недобросовестного нанимателя. Для этого существует несколько способов.

Можно ли взыскать задолженность за землю

Вопросы и процедуры возврата долгов регулируются Кодексами, федеральными законами и другими правовыми актами Российской Федерации. По ним, владелец земли, который официально, по юридически правильно составленному договору, передает участок во временное пользование, имеет полное право взыскать сумму по невыполненным обязательствам.

Как и при других имущественных спорах, ему придется пройти достаточно трудоемкий и энергозатратный процесс возврата средств, на каждом из этапов которого понадобится знание законодательства, процедурных моментов. Поэтому естественное решение терпящего убытки лица — обратиться за поддержкой к профессиональному юристу.

В этом случае шансы на взыскание задолженности по договору аренды многократно повышаются.

Общий порядок возврата задолженности

В общем виде процедура взыскания состоит из нескольких обязательных стадий:

  • инициирование процедуры взыскания задолженности — составление с помощью специалиста претензии к недобросовестному арендатору, которую, по действующим в России правилам, необходимо в обязательном порядке направлять второй стороне спора (в особенности, если претензионный порядок оговорен в договоре);
  • направление претензии заказным письмом и ожидание ответа от арендатора — уведомление о вручении будет свидетельством соблюдения порядка;
  • при ответе должника на письмо — разворачивание претензионного процесса, проведение переговоров, составление соглашений об уплате долга;
  • при отсутствии конструктивной реакции на претензию в должный срок — подача заявления в суд для разворачивания производства о взыскании средств;
  • рассмотрения дела в суде и вынесение решения — если оно положительное, средства взыскиваются с должника в рамках исполнительного производства;
  • должнику вручают исполнительный лист, который также можно направить в банк арендатора, чтобы тот перечислил средства со счета (реквизиты учреждения, как правило, указывают в договоре) — работа выполняется единолично истцом или при помощи сотрудников УФССП.

Важнейший этап взыскания — даже не подача исковых заявлений, а претензионная работа. Практика показывает, что от правильности составления письма к должнику и реагирования на его действия во многом зависит успех дела.

Если досудебный этап не проведен, или осуществлен с нарушениями, судья зачастую отклоняет заявление, а арендатор с большой долей вероятности направляет возражения, утверждая, что не получал претензий.

Поэтому желательно, чтобы составление и процесс передачи письма проконтролировал опытный юрист.

Составление досудебных претензий

Первый этап досудебного взыскания — формулирование юридически обоснованных претензий. Если в договоре не обозначены сроки получения ответа на письмо, их обязательно указывают в тексте.

Время на реагирование отсчитывают с момента получения арендатором предупреждения, поэтому письмо отправляют как заказное, с уведомлением о вручении — на почте нужно подчеркнуть, что необходимо письменное, закрепленное «мокрой» печатью подтверждение передачи документа.

Так должник не сможет заявить, что не знал о намерении кредитора обратиться в суд.

Претензионное письмо составляется в произвольных формулировках, но в нем обязательно должно содержаться требование вернуть долг и пункты о:

  • сторонах и объекте соглашения — фамилии, реквизиты, адреса, данные об участке;
  • причине составления — наличии, размере скопившегося долга, с указанием подтверждающих документов (выписками со счетов, квитанциями, чеками и так далее);
  • периоде, за который скопилась задолженность;
  • неустойке — если пункт о ней был зафиксирован в договоре, это обязательно указывается в претензии;
  • количестве дней, которое дается должнику на рассмотрение письма и добровольное погашение долга;
  • мерах, которые арендодатель предпримет при отсутствии оплаты, реакции на письмо — как правило, это обращение в суд;
  • нормах права (положениях Гражданского, Земельного Кодекса, законах), которые подтверждают факт нарушения арендного договора и обосновывают требование владельца участка.

Если положения о неустойке не были указаны в договоре, они рассчитываются согласно действующему законодательству. Право на их получение закреплено в ГК РФ (глава 12), в нем же указаны виды — законная и договорная.

Взыскивается неустойка как фиксированный штраф или прогрессивная пеня за каждый просроченный день. Сумма начисляется в независимости от наличия соответствующего пункта в арендном договоре.

Законная пеня составляет одну трехсотую часть от ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки (ст. 332 ГК РФ).

Желательно, чтобы письмо к должнику вычитал юрист, проверив его на формальные, фактические ошибки, точность формулировок, так как они в 80% случаев будут повторяться в исковом заявлении. Если претензия не возымела действия, арендодатель должен обратиться в суд.

Составление и подача искового заявления

Споры по договорам аренды рассматривают арбитражные судебные инстанции. Их выбирают по месту регистрации или проживания должников (ответчиков) или, если это юрлицо — расположению основного офиса. В среднем, рассмотрение дел отнимает от месяца. Срок давности у них стандартный, трехгодичный.

Заявление делится на вводную, основную части и приложения.

В начале документа указывают наименование инстанции, которая будет рассматривать дело, полные реквизиты заявителя, контакты для связи, данные об ответчике и общую сумму задолженности.

В нее не включают судебные издержки, которые понес истец, но, при успешном для него исходе дела, арендодатель вправе возместить их за счет нанимателя-должника.

В основной части заявления формулируют:

  • суть требований и причины их возникновения со ссылками на положения арендного договора;
  • факты, подтверждающие, что ответчик нарушил договор, и требования истца законны — с указанием их документальных доказательств;
  • конкретную сумму, которую требует арендодатель, расчет цены иска;
  • предпринятые истцом досудебные меры — с датами отправления претензионного письма, получения уведомления и так далее;
  • перечень документов, которые обосновывают позиции истца и содержатся в приложениях к заявлению.

Одновременно с заявлением стоит подать прошение об обеспечении иска — к примеру, аресте счетов, собственности ответчика.

Оно, как правило, ускоряет рассмотрение вопроса и служит дополнительной «защитной» мерой для заявителя.

Если претензионный этап соблюден, заявление правильно составлено и подано, есть грамотно подобранные документальные доказательства, суд с большой долей вероятности удовлетворит требования владельца участка.

Подготовка документов для взыскания

Чтобы обосновать позиции в суде, необходимо подать полный пакет документов.

Кроме искового заявления, которое составляет истец с помощью юриста, адвоката, в него входит ранее отправленное претензионное письмо с подтверждением факта отправки — почтовой квитанцией, журнальной выпиской и так далее.

К ним прикладывают документы, свидетельствующие о вручении претензии и, если есть — письменный ответ должника на нее. На почтовом уведомлении должны присутствовать дата получения и подпись ответчика.

В пакет обязательно включают оригинал арендного договора, по которому возник финансовый спор. Кроме этого, в список нужных документов входят:

  • финансовые подтверждения наличия задолженности и частичной оплаты аренды — квитанции, чеки;
  • в случае участия в споре юрлица, ИП — его свидетельство о регистрации, выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП со сведениями о нахождении сторон разбирательства и датой последнего обновления данных;
  • квитанция об уплате судебной госпошлины — ее рассчитывают на основании цены иска.

Срок сбора документационного пакета — 30 суток до момента подачи заявления. После этого судья назначает первичные заседания и начинает рассматривать дело.

Практика взыскания

Судебная практика показывает, что большая часть проблем при подаче и рассмотрении заявлений по делам об аренде связана с недостаточным вниманием к законной стороне дела.

Стороны не всегда правильно формулируют условия в договоре — в особенности, в отношении претензионного этапа, размера неустойки. Поэтому переговоры между ними затрудняются, а дела затягиваются.

Суды признают претензионный порядок арендного соглашения только если он составлен четко по форме, с указанием порядка процедуры, сроков и прочих нюансов.

Распространенный случай — возражение ответчика, которое он объясняет отсутствием госрегистрации договора. Однако, по существующим нормам, для взыскания долга достаточно официально подписанного сторонами документа, а регистрировать его в госорганах не обязательно. Истец вправе подать заявление не только о взыскании, но и о расторжении договора — если просрочка платежей превышает 2 месяца.

Обо всех нюансах истребования задолженности расскажут специалисты «Центра эффективного взыскания». Опытные юристы-практики изучат обстоятельства дела, правильно составят и подадут все документы, соблюдая нормы законодательства.

25.01.19

Источник:

Особенности взыскания задолженности по договору аренды земельного участка и получения информации

По различным причинам лица не всегда исполняют данную обязанность.

Арендодатель может требовать от контрагента выплаты денег за пользование участком и материальной компенсации за нарушение условий договора.

Составление претензии

Большинство договоров включает оговорку, по которой стороны обязаны сначала разрешать все разногласия путём направления письменных претензий до обращения в суд. Направление претензии обязательно, если арендодатель будет требовать расторжения договора.

Если в тексте соглашения нет специальной оговорки о предварительном претензионном порядке разрешения спора, можно сразу обращаться в суд.

В претензионном письме указывается:

  • Исходящий номер и дата составления (если отправитель – организация);
  • Адресат – Ф.И.О. (название организации), адрес проживания (местонахождения);
  • Название документа, в котором изложена суть письма;
  • Информация о договоре: дата заключения, номер, предмет и объект сделки;
  • Указание, как и в какие сроки производится оплата права пользования землей;
  • Утверждение, что арендодатель нарушил условие договора, касающееся оплаты, со ссылкой на пункт документа;
  • Подсчёт суммы, которая причитается к перечислению;
  • Подсчёт неустойки за просрочку;
  • Требование перечислить средства в определённый срок (например, в течение 5 рабочих дней с момента получения обращения);
  • Указание, что в случае неисполнения требований арендодатель обратиться в суд;
  • Перечень приложений (например, расчёт неустойки и платежей за аренду);
  • Дата, подпись, фамилия и инициалы.

Источник: https://krivtsovo.ru/prochee/vzyskanie-zadolzhennosti-po-dogovoru-arendy-zemelnogo-uchastka-v-2020.html

Порядок оплаты арендных платежей в делах о банкротстве. Взыскание арендных платежей по истекшим договорам аренды

Взыскание задолженности с арендатора по арендной плате. Взыскание задолженности по договору аренды

Предприниматель объявлен банкротом. Какие последствия это влечет за собой и что делать с непогашенными долгами контрагентов? Как поступить с теми требованиями, которые возникают в процессе признания гражданина несостоятельным?

Законодательство о банкротстве установило правило, согласно которому в период банкротства все расчеты по текущим платежам осуществляются в обычном порядке, как это происходило в ежедневной хозяйственной деятельности гражданина.

Поэтому, в первую очередь, важно определиться, что закон понимает под текущими платежами. Условно их можно разделить на две группы:

  • возникшие до банкротства, но срок исполнения по которым тогда еще не наступил;
  • появившиеся после банкротства.

Причем новые обязательства могут возникать с различной интенсивностью. К ним относятся:

  • выплаты уволенным работникам,
  • новые долги перед налоговиками,
  • назначение штрафных санкций за нарушение закона,
  • пени и неустойки, взысканные по договорам, и др.

Указанные платежи погашаются управляющим самостоятельно после изучения представленных документов от кредитора. Просьба о погашении долга должна быть подкреплена доказательствами. Если же в требовании будет отказано, то следующим шагом должно стать обращение с иском в суд. Принятый судебный акт является основанием для погашения причитающихся кредитору выплат.

В судебной практике имеются случаи, когда первая инстанция принимала судебный акт в пользу кредитора, а апелляция отменяла его. Последнее решение всегда остается за верховным судом. Именно он проверяет законность решений нижестоящих судов и формирует единообразное правоприменение по конкретным спорам.

Так, дело № 32-КГ17-37 о взыскании долга по аренде, возникшего у ИП до введения банкротства, стало предметом изучения ВС РФ, так как апелляция допустила неправильное применение правовых норм.

Как дело попало в Верховный суд РФ

Предприниматель А. владел местами для стоянки маломерных судов на территории яхт-клуба. К нему обратился предприниматель Б. с просьбой передать ему в аренду одно из мест для его судна сроком на один год с июня 2012 г. по июнь 2013 г., о чем был заключен договор.

Плата по договору составила 132 тыс. руб. исходя из стоимости одного дня аренды в размере 542 руб. Стороны условились, что как только срок аренды подойдет к концу, арендатор сразу же заберет судно со стоянки. Если данное условие не выполнялось, то у него возникала обязанность по выплате ставки арендной платы в двойном размере за каждый день аренды сверх установленного срока.

Предприниматель Б. поместил судно на стоянку в июне 2012 года. Оно находилось там и в момент рассмотрения судебного спора. У ответчика имелись просроченные арендные платежи за период с июня 2013 г. по июль 2016 г.

на общую сумму 792 тыс. руб. Переговоры с Ответчиком по телефону не привели к освобождению арендуемого места. Истец не имел возможности передать его другим лицам, поэтому обратился в районный суд за защитой своих прав.

В судебном процессе выяснилось, что в сентябре 2015 года предприниматель Б. был объявлен банкротом и утратил статус ИП. В отношении него суд назначил процедуру реструктуризации долгов.

В рамках данного дела на имущество арендатора, в том числе и на судно, был наложен арест.

Так как определение о принятии иска о признании банкротом поступило в арбитраж 4 марта 2015 года, Истец уточнил свои требования и просил взыскать долг за период с 4 марта 2015 г. по ноябрь 2016 г. в сумме 440 тыс. руб.

Ответчик не был согласен с данными требованиями в связи со следующим:

  1. Заявление о взыскании долга по аренде было подано в июле 2016 г. В указанный период уже действовала процедура реструктуризации, следовательно, дело подлежало рассмотрению в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве.
  2. Ответчик сообщил, что Истец не обращался к нему с претензией до суда. Указал, что телефонные переговоры не подтверждают соблюдение порядка подачи претензии, прописанного в договоре.

Суд 1-ой инстанции принял во внимание наличие вышеуказанных обстоятельств и решил, что предприниматель Б. обязан возместить Истцу арендную плату в размере 440 тыс. рублей. При принятии акта суд руководствовался требованиями Закона № 127-ФЗ (о банкротстве), а также разъяснениями Пленума ВАС РФ, прописанными в постановлении от 23.07.

2009 № 63 в отношении порядка исполнения текущих платежей при банкротстве.

Согласно положениям указанных правовых актов, если требование о внесении периодических платежей по договору аренды возникло до наступления банкротства, а обязанность по их внесению не закончилась, то такие платежи признаются текущими и не включаются в конкурсную массу.

Ответчик подал жалобу на указанный судебный акт, и коллегия апелляционного суда посчитала ее обоснованной. Последовала отмена решения, а иск был оставлен без рассмотрения. В качестве причины отмены было указано следующее:

  1. Коллегия посчитала, что спорные правоотношения связаны не с договором аренды, а с обязательствами, влекущими возврат неосновательного обогащения.
  2. Спорный долг не является текущим и взыскать его невозможно ввиду возбужденного дела о банкротстве.

Истец не был согласен с выводами коллегии. Дело по его жалобе поступило в ВС РФ.

Данная инстанция рассматривает жалобы в том случае, если в судебных актах нижестоящих судов имеются существенные недостатки в части применения правовых норм. Если их не устранить, то невозможно будет защитить нарушенное право.

Что следует за объявлением ИП банкротом?

Как только суд оглашает определение об обоснованности требования о признании гражданина банкротом, с указанного момента вводится процедура реструктуризации его долгов, а на все денежные требования кредиторов накладывается мораторий, но за рядом исключений (ст. 213.11 Закона № 127-ФЗ).

Данное судебное определение также влечет за собой следующее:

  • по всем денежным обязательствам, имевшимся у гражданина до приема судом заявления о банкротстве, наступает срок платежа;
  • все требования, связанные с возвратом гражданином долгов, с истребованием из его владения имущества или с признанием заключенных им сделок недействительными, могут быть заявлены только в рамках закона № 127-ФЗ, за исключением обязательств по текущим платежам.

Если на момент вынесения определения в другом суде рассматривался спор по вышеуказанным основаниям, но решение по нему еще не было принято, то такой суд обязан оставить иск без рассмотрения.

Порядок оплаты арендных платежей в делах о банкротстве

Одна из главных обязанностей арендатора — своевременное внесение платы за пользование чужим имуществом. Условия оплаты обычно подробно отражаются в договоре.

По общему правилу, если срок договора завершается, то арендатор должен вернуть имущество в таком же состоянии, в каком его принял, или в том состоянии, о котором договорились в договоре стороны (ст. 622 ГК РФ).

Когда арендатор не поступает указанным образом, арендодатель имеет право требовать оплаты за все время пользования сверх установленного срока. Размер такой платы определяется условиями подписанного договора.

Учитывая названые положения закона, коллегия ВС РФ указала, что завершение срока действия арендных отношений не прекращает обязательства по внесению арендной платы. При таких условиях заявленные истцом требования вытекают именно из арендных отношений, и имевшийся долг является текущим платежом.

Закон № 127-ФЗ устанавливает, что указанные требования не подлежат включению в конкурсную массу, а лица, их взыскивающие, не являются участниками дела о банкротстве.

Текущие платежи включают в себя различные денежные обязательства и другие платежи, которые появились уже после принятия заявления об объявлении лица банкротом (ст. Закона № 127-ФЗ):

  • Платежи за те услуги, которые были выполнены после начала дела о банкротстве;
  • Платежи, которые лицо обязано производить по договорам, заключенным до банкротства;
  • Платежи по договорам, предусматривающим длительное оказание услуг (например, за коммунальные услуги или за хранение вещей, за снабжение теплом, электричеством или газом и т.п.).

В рассматриваемом случае арендатор не исполнил свои обязательства по договору — не освободил место стоянки для судов.

Ранее стороны обговорили документально, что в подобной ситуации арендная плата продолжает начисляться в повышенном размере. Вносить данную плату необходимо было также ежемесячно.

Исходя из этого, коллегия ВС РФ заключила, что апелляция сделала незаконный вывод в указанной части.

Так как решение апелляции повлекло нарушение прав Истца, коллегия вернула дело на повторное рассмотрение.

Действия сторон до обращения в суд

Один из доводов Ответчика касался его якобы неправомерных действий, связанных с урегулированием спора до подачи иска в суд.

На это первая инстанция указала, что в условиях договора было прописано право сторон на решение проблем дружеским путем. В качестве способов решения спорных вопросов допускалось использование переговоров, общение через переписку и протоколы, а также путем обмена факсами, телеграммами и посредством других допустимых вариантов.

Судья буквально истолковал данное договорное условие, то есть допустил возможность дружеского решения проблем. Кроме того, обратил внимание сторон на то, что гражданское законодательство не обязывает стороны арендных отношений использовать претензионный порядок до подачи иска в суд.

Таким образом, даже если договор аренды был прекращен, но в нем имелось условие о продолжении выплат периодического характера, то такие платежи в делах о банкротстве признаются текущими и взыскиваются в общем порядке.

Арендатор обязуется погашать платежи по аренде. Если сроки и порядок оплаты не прописаны в договоре, то в соответствии со ст.614 Гражданского Кодекса РФ, срок и порядок оплаты устанавливается на основании аналогичной аренды в сравнении со схожими обстоятельствами.

В случаях, когда арендатор уже находится в процедуре наблюдения, он не освобождается от текущих платежей, и взыскание производится в общем порядке. К текущим платежам относятся и выплаты периодического характера, график и осуществление которых были прописаны в договоре аренды.

Однако, как показывает практика, арендная плата взыскивается при наступлении процедуры наблюдения над арендатором.

В таком случае отношения переходят в судебную плоскость, в которой суд может ошибочно принять решение в пользу арендодателя, который ссылается на банкротство и реструктуризацию платежей.

Таким образом, важно успеть запустить процедуру взыскания до начала наступления банкротства арендатора.

Взыскание задолженности по платежам аренды соответствует 3 этапам:

  • Переговоры в устной форме;
  • Направление претензии арендатору в письменном виде;
  • Подача заявления в Суд.

Первый этап подразумевает устное предупреждение арендатора о выселении его с занимающей площади, если тот не оплатит долг за пользование имуществом.

Претензия может быть отправлена арендатору в том случае, если устные переговоры не увенчались дружественным решением проблемы. Структура претензии состоит из следующих нюансов нюансы:

  • Наименование каждый стороны с номером договора;
  • Размер неуплаты;
  • Срок, за который арендатор обязан погасить неуплату.

Шаблон претензии по договору аренды

Направление претензии производится по месту жительства физического лица или юридическому адресу арендатора.

Претензия направляется по каждому адресу, указанному в договоре аренды, посредством заказного письма, чтобы иметь доказательства факта ее отправления арендатору.

Претензия является обязательной частью досудебного порядка урегулирования споров, а соблюдение досудебного порядка подразумевает обязательную передачу дела в арбитражный суд.

Если процедура устных и претензионных переговоров не принесли положительного результата, то подается исковое заявление с требованием взыскать задолженность. Вид суда формируется следующим образом: если одна из сторон договора выступает в качестве физического лица, иск направляется в суд общей юрисдикции; если сторонами договора являются юридические лица – арбитражный суд.

Заявление подается в соответствии с определенными требованиями:

  • Имя суда;
  • Имя истца с указанием места жительства, даты и места рождения, телефон;
  • Наименование ответчика;
  • Требования, в соответствии с законами и нормативными актами;
  • Подтверждение исковых требований и обстоятельств;
  • Расчет суммы спора или взыскания;
  • Доказательство досудебного порядка урегулирования вопросов;
  • Приложение документов.

Исковое заявление подразумевает документы, которые подтверждают требования истца.

Шаблон искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате в арбитражный суд

Шаблон искового заявления о взыскании задолженности по договору аренды в суд общей юрисдикции

Количество показов: 821

13.03.2019

Источник: https://ce-na.ru/articles/obshchiy-razdel/vzyskanie-arendnykh-platezhey-po-istekshim-dogovoram-v-delakh-o-bankrotstve-/

Юрист по договору аренды

Взыскание задолженности с арендатора по арендной плате. Взыскание задолженности по договору аренды

Если в силу каких-либо причин вы не оплачиваете арендную плату, то рано или поздно арендатор расторгнет договор и взыщет имеющуюся задолженность. Для уменьшения издержек рекомендуется зафиксировать момент прекращения аренды.

Так если арендодатель не пускает сотрудников арендатора на территорию или в помещение, то по данному факту необходимо составить акт, подписав его вашими же сотрудниками, при отказе арендодателя от подписи направить ему копию данного акта по почте с описью вложения, продублирвать данное сообщение всеми возможными способами (телерамма, факс, электронная почта). Суды расценивают отключение электричества, водоснабжения и т.д. аналогично и приравнивают их к факту недопуска на территорию, т.е. расценивает это как фактическое прекращение оказания услуг аренды со стороны арендодателя и взыскание задолженности по арендным платежам и вообще начисление арендных платежей возможно только до даты, пока арендодатель не прекратил оказывать услуги.

Как вернуть стоимость проведенного ремонта?

В случае, если вы по тем или иным причинам вынуждены покинуть арендуемое помещение, в которое были вложены существенные денежные средства, то вы имеете право взыскать с арендодателя так называемых «неотделимых улучшений». Это может быть система кондиционирования, водоснабжения, существенные ремонтные работы и т.д.

Для того, чтобы взыскать денежные средства, потраченные на эти улучшения вам нужно, чтобы в самом договоре аренды за эти улучшения уже не были предоставлены «каникулы» или скидки. У вас должно быть любого рода письменное согласие арендодателя на проведение данных работ.

Объем улучшений и их стоимость могут вычисляться либо на основании соответствующих договоров либо по результатам строительно-технической экспертизы. Необходимо помнить, что в арбитражный суд принимаются только письменные доказательства в идее, переписки, уведомлений, претензий, свидетельские показания не принимаются в расчет.

Поэтому необходимо тщательно сохранять все переписку, готовить ее в случае начала спора.

На что обратить внимание при заключении договора аренды недвижимости?

В большинстве случаев у собственника помещения уже имеется готовый договор аренды. Поэтому рассмотрим наиболее распространенные случаи, когда арендатору предоставляется на подпись вариант договора в версии арендодателя.

Первое, на что необходимо обратить внимание – наличие правоустанавливающих документов, т.е. имеет ли право арендодатель вообще заключать с вами договор. Имеются ли у него документы на право собственности или дано ли ему право на сдачу помещения в субаренду.

То, что передается в аренду, должно быть четко поименовано, обозначено, желательно, чтобы к договору были приложены документы БТИ, чертежи, планы, схемы, из которых понятно, какое помещение и какой площади вам передается.

В договоре должна быть четко прописана цена и изложен понятный способ ее формирования. Обратите внимание на возможность повышения цены, как и в каких случаях.

Следующее, это штрафные санкции, неустойки и пени, которые к вам могут быть применены арендодателем.

Если в договоре прописаны штрафные санкции, то они будут применены при споре, поэтому включите в договор зеркальные санкции с вашей стороны в отношении арендодателя.

Обратите внимание на те основания, которые есть у арендодателя для расторжения с Вами договора. Желательно, чтобы они исчерпывались основаниями, предусмотренными в статье 619 ГК РФ.

Как правило, к расторжению договора аренды привязан пункт о невозврате суммы страхового депозита. Требуйте снижения размера неустойки за просрочку оплаты арендной платы. Средним размером считается 0.

1% от суммы неоплаты в день.

Финальным этапом при заключении договора аренды недвижимости является подписание акта приема-передачи помещения. Именно в нем должны быть отражены все недостатки помещения и находящегося там имущества. Отражение всех недостатков – задача арендатора.

Рекомендации для арендодателя

Основными спорами, в которых пострадавшая сторона – арендодатель, являются либо взыскание задолженности по арендным платежам, либо взыскание ущерба имуществу. В отдельных случаях требуется выселить нерадивого арендатора, но, как правило, – это споры, связанные с невыплатой арендных платежей.

Что делать если арендатор не платит?

Когда арендатор не платит и вы понимаете, что с ним необходимо расстаться, то рекомендуем следующий алгоритм действий. Необходимо зафиксировать факт нарушения сроков оплаты арендных платежей.

Закон позволяет расторгнуть договор аренды в случае двухкратной просрочки оплаты аренды.

Поэтому направляем претензию, в которой указываем сумму задолженности и размер неустойки, а также уведомляем о расторжении договора аренды, ссылаясь либо на пункт договора либо на статью 619 ГК РФ. 

Как выселить арендатора?

Не рекомендуется указывать в таком письме, что вы запрещаете арендатору пользоваться арендным имуществом и перекрываете ему доступ на территорию, т.к. взыскание арендных платежей возможно только за период, когда арендатор фактически пользовался арендуемым имуществом. Фактически вы можете прекратить арендатору доступ на территорию, опечатать помещение.

Крайне рекомендуется составить опись имущества арендатора, вы можете переместить его на специальный склад, для подготовки помещения для новой сдачи в аренду.

Желательно иметь в договоре аренды оговорку о праве арендодателя распорядиться имуществом арендатора для погашения задолженности по платежам, в противном случае данное действие будет некорректным с юридической точки зрения, однако в то же время защита права арендатора на истребование этого имущества тоже крайне сложна.

Рассмотрите возможность подписания финального акта сдачи-приемки помещения, перенесите его на как можно более поздний срок, либо иным образом зафиксируйте последнюю дату пользования арендатором арендной площадью для увеличения размера платежей.

Источник: https://msk-legal.ru/spory_po_dogovoru_arendy/

Как составить иск в суд общей юрисдикции о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения

Взыскание задолженности с арендатора по арендной плате. Взыскание задолженности по договору аренды

При подготовке иска соблюдайте требования к его форме и содержанию. Если вы их нарушите, суд оставит иск без движения, а затем может вернуть (п. 7 ч. 1 ст. 135, ст. 136 ГПК РФ).

Рекомендуем условно выделить в иске вводную, описательную, мотивировочную и просительную части и изложить информацию в соответствии с ними.

Отразите хронологически обстоятельства дела: заключение договора, передачу помещения в аренду и просрочку оплаты.

Рассчитайте сумму основного долга и размер санкций. Укажите требования. Приложите необходимые документы, в частности доказательства, которые подтверждают ваши требования.

Укажите в этой части иска сведения, предусмотренные п. п. 1 – 3, 6 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ. В частности, укажите, в какой суд подаете иск. Если взыскиваемая сумма не превышает 50 000 руб., подайте иск мировому судье, а если превышает – в районный суд (п. 4 ч. 1 ст. 23, ст. 24 ГПК РФ).

Также укажите размер госпошлины. Она уплачивается в размере, который рассчитывается в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Можно воспользоваться онлайн-калькулятором, например на сайте https://mos-gorsud.ru/calc.

Описательная часть иска

В иске нужно описать ситуацию, из-за которой вы обращаетесь в суд. Постарайтесь сделать это коротко, но при этом не упуская существенных обстоятельств и ключевых деталей.

Укажите в иске:

1) обстоятельства, на которых основаны ваши требования, и доказательства этого (п. 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ). В частности, укажите, что:

  • вы заключили договор аренды нежилого помещения. Напишите его название, номер, даты заключения и регистрации (если договор был зарегистрирован). Укажите основные данные о нежилом помещении, размер арендной платы, порядок уплаты арендных платежей и возмещения расходов на коммунальные услуги (если это предусмотрено). Приведите пункты договора (приложения к нему), на которые вы ссылаетесь;
  • вы передали помещение арендатору. Сошлитесь на акт (иной документ), который подтверждает факт и дату передачи;

2) в чем заключается нарушение либо угроза нарушения ваших прав, свобод или законных интересов (п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ). В данном случае нарушением является то, что арендатор полностью или в части не внес арендную плату и (или) не оплатил (возместил) расходы на коммунальные услуги. Укажите периоды просрочки;

3) расчет взыскиваемой суммы (п. 6 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ);

4) о соблюдении досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом (п. 7 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).

Но даже если такой порядок не предусмотрен, опишите, какие вы предпринимали попытки урегулировать спор с арендатором мирным путем: например, вели переговоры, направляли требования (претензии).

Укажите, получили ли ответ от арендатора. Приведите реквизиты документов, подтверждающих попытки урегулировать спор до обращения в суд.

Расчет взыскиваемой суммы

Включите в расчет (п. 1 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ):

1) сумму основного долга (невнесенной арендной платы);

2) сумму санкций:

  • неустойки, если она предусмотрена договором (п. 1 ст. 330 ГК РФ);
  • процентов на сумму долга по ст. 395 ГК РФ. Их одновременное взыскание с неустойкой может быть предусмотрено законом или договором (п. 4 ст. 395 ГК РФ).

Рекомендуем оформить расчет взыскиваемой суммы в виде таблицы (особенно если он сложный и включает несколько периодов).

Приложите расчет к иску и укажите в самом иске, что расчет приведен в приложении (ст. 132, п. 8 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).

При расчете взыскиваемой арендной платы за нежилое помещение учитывайте, включена ли в состав арендной платы стоимость коммунальных услуг или она возмещается отдельно. Это повлияет на формулировку ваших исковых требований.

Пример оформления расчета, если стоимость коммунальных услуг включена в арендную плату

МесяцСумма долга по арендной плате (руб.)
постоянная частьпеременная часть (коммунальные платежи)Итого
Февраль 201940 00010 50050 500
Март 201940 00010 20050 200
Итого:100 700

Пример оформления расчета, если стоимость коммунальных услуг возмещается отдельно

МесяцСумма долга (руб.)
арендная платавозмещение коммунальных услугИтого
Май 201950 0009 00059 000
Июнь 201950 0009 50059 500
Итого:118 500

Мотивировочная часть иска

Приведите правовое обоснование своих требований. Для этого укажите нормы законов и других правовых актов, которые подтверждают вашу позицию. Перечислите все нормы, которые нарушил арендатор, и которые предусматривают ответственность за эти нарушения. В данном случае сошлитесь на ст. ст.

309, 310, 330 (если просите взыскать неустойку), 395 (если требуете уплатить проценты за неисполнение денежного обязательства), 614 ГК РФ. Свои процессуальные права обоснуйте ссылками на нормы Гражданского процессуального кодекса РФ, которыми вы руководствовались при подготовке и подаче иска, например на ст. ст.

23, 24, 28, 131, 132 ГПК РФ.

Просительная часть иска

Перечислите ваши требования к ответчику (п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ). Укажите, что вы просите взыскать:

1) сумму основного долга по арендной плате. Если арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг (переменную часть), то рекомендуем указать размер задолженности отдельно по постоянной и переменной частям арендной платы;

2) стоимость коммунальных услуг в случае, если она не входит в состав арендной платы;

3) неустойку (пени) и/или проценты на сумму долга по ст. 395 ГК РФ, начисленные (п. п. 48, 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7):

  • на дату подачи иска (эта сумма включается в цену иска);
  • за период после подачи иска – на дату вынесения решения;
  • со дня вынесения решения до момента фактической оплаты задолженности.

Также вы вправе заявить о взыскании с ответчика судебных расходов. Они включают в себя госпошлину и издержки, связанные с рассмотрением дела (например, расходы на представителя), и взыскиваются с проигравшей стороны (ст. ст. 88, 94, 98, 100 ГПК РФ).

Документы, которые нужно приложить к иску

Приложите к иску документы, которые являются обязательными приложениями к любому исковому заявлению (ст. 132 ГПК РФ).

В частности, это документы, подтверждающие правомерность вашего требования взыскать задолженность по арендной плате. Такими документами обычно бывают:

  • копия договора аренды;
  • копия передаточного акта;
  • документы о задолженности арендатора, в том числе неоплаченные счета, акты сверки, расчет цены иска. Если арендатор частично внес арендную плату, можно приложить выписку с вашего банковского счета, подтверждающую это.

Все эти документы перечислите в иске в качестве приложений (п. 8 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).

Образец иска в суд общей юрисдикции о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения

Составьте исковое заявление по правилам ст. 131 ГПК РФ. Приложите к нему документы, указанные в ст. 132 ГПК РФ. Если иск не будет соответствовать этим требованиям, суд оставит его без движения, а затем возвратит (п. 7 ч. 1 ст. 135, ст. 136 ГПК РФ).

Образец подготовлен на примере ситуации, когда арендодатель взыскивает долг по арендной плате и неустойку за просрочку ее внесения.

Исх. N 119 от 10 октября 2019 г.

В Черемушкинский районный суд г. Москвы

Адрес: ул. Кржижановского, д. 20/30, к. 3,

г. Москва, 117218

Истец:

ООО “Андромеда”

Адрес: пл. Канта, д. 17/24,

г. Москва, 124632

Телефон: +7 (495) 313-33-13

Электронная почта: [email protected]

Ответчик:

Иванов Сергей Петрович

Род. 30.05.1984

Паспорт РФ: серия 4321 номер 654321, выдан

отделением УФМС России по г. Москве

Источник: https://urist7.ru/grazhdanskoe-pravo/iski/kak-sostavit-isk-v-sud-obshhej-yurisdikcii-o-vzyskanii-zadolzhennosti-po-arendnoj-plate-po-dogovoru-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Закон
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: